Changement de statut d’une SCI : 5 étapes pour modifier les statuts

La modification des statuts d’une société civile immobilière (SCI) nécessite des démarches spécifiques qui préservent sa personnalité juridique.

Que ce soit pour le transfert du siège social, le changement de gérant, la modification du capital social, la transformation de la dénomination sociale, l’ajustement de l’objet social ou la prorogation de la durée, les procédures sont assez similaires.

Une Société Civile Immobilière est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre.

À ce titre, elle est dotée d’un objet social déterminé par les associés, en rapport avec un bien immobilier.

Les statuts de la SCI sont en quelque sorte le règlement intérieur de la SCI.

Il s’agit d’un document écrit rédigé et signé par les associés.

Dans quels cas modifier les statuts d’une SCI ?

La modification des statuts est parfois inévitable en SCI.

Plusieurs événements peuvent ainsi vous pousser à modifier les statuts de la SCI :

• un transfert du siège social de la société ;
• un changement dans l’objet social de la société ;
• un changement de forme juridique, par exemple la transformation de la SCI en une société commerciale ;
• une modification du capital social, comme une augmentation de capital ou une réduction du capital social ;
• un changement de gérant de SCI ;
• une modification de la durée de vie de la société ;
• un changement de dénomination sociale ;
• une cession de parts sociales ;
• une fusion avec une autre structure.

Les changements qui modifient substantiellement l’une des mentions obligatoires de vos statuts ont pour effet de modifier vos statuts.

La dénomination sociale de la société civile immobilière, également appelée « raison sociale », est le nom de la société.

L’objet social est l’ensemble des activités exercées par une société au cours de sa vie.

Comme toutes les autres formes de sociétés, une société civile immobilière a une durée de vie définie lors de sa constitution, qui ne peut pas dépasser 99 années.

Parce que vous êtes associés d’une SCI, vous savez que le capital social d’une SCI est libre.

Il n’y a aucune obligation légale dans la détermination du montant du capital social.

S’il est libre, il peut être amené à changer.

Si le capital social diminue ou augmente, les deux opérations de réduction et d’augmentation de capital nécessitent la modification des statuts de la SCI.

Il est possible de modifier les statuts de la société sans modifier les informations enregistrées au registre (RNE ou RCS).

C’est par exemple le cas pour préciser des règles internes, comme les modalités de prise de décision entre associés, qui n’auraient pas été inscrites au moment de la création de la société.

Certains événements ne nécessitent toutefois pas la modification des statuts.

C’est le cas par exemple de l’ajout d’un nom commercial ou encore du changement de dirigeant lorsque les statuts ne mentionnent pas nominativement les personnes en fonction.

Qui peut décider de modifier les statuts d’une SCI ?

Les statuts d’une société civile immobilière sont déterminants pour connaître la démarche à suivre pour les modifier.

La modification des statuts d’une SCI repose sur les règles fixées dans lesdits statuts.

Les statuts précisent les règles de fonctionnement de la SCI, et à ce titre les conditions de modification des statuts.

Dans une société civile immobilière, la décision de modifier les statuts doit être votée et approuvée selon les modalités prévues par les statuts eux-mêmes.

Ceux-ci déterminent la majorité requise pour adopter la modification statutaire, qu’il s’agisse d’une majorité simple, d’une majorité des 2/3, des 3/4 ou de toute autre majorité fixée par les associés lors de la constitution de la société.

Ils précisent également, lorsqu’une décision est prise en assemblée, le quorum nécessaire, c’est-à-dire le nombre minimum d’associés présents ou représentés permettant à la délibération d’être valablement adoptée.

Lorsqu’aucune indication n’est donnée dans les statuts, l’accord unanime de tous les associés est requis.

Par défaut, une modification des statuts de SCI est soumise à la règle de l’unanimité des associés, sauf si les statuts ont prévu une autre majorité pour les modifications statutaires.

Il est également possible de mentionner que, pour certaines modifications, l’unanimité est requise.

Concernant la majorité, les associés fondateurs peuvent la fixer librement dans les statuts, sauf pour certaines décisions et notamment celles qui ont pour effet d’augmenter l’engagement des associés.

Cette dernière nécessite obligatoirement l’unanimité.

Il peut y avoir une double majorité : majorité en nombre d’associés et en nombre de parts sociales.

Enfin, les statuts peuvent instaurer un quorum, même si la loi ne le prévoit pas pour la SCI.

Exemple : si un associé possède 70 %, et que la majorité est requise, il pourra seul décider des modifications à apporter ou non.

La modification des statuts se fait lors d’une assemblée générale des associés, ordinaire ou extraordinaire.

En principe, la modification des statuts doit être décidée en assemblée générale extraordinaire (AGE).

Toute modification statutaire est décidée par les associés réunis en assemblée générale extraordinaire (AGE).

Pour être valables, les modalités de l’adoption de la modification des statuts doivent respecter les règles de majorité et de quorum prévues dans les statuts de la SCI.

Il est important de bien suivre les règles de convocation de l’assemblée générale et de fournir suffisamment tôt aux associés les éléments pour qu’ils puissent décider de la modification des statuts lors de l’AG.

Les 5 étapes du changement de statut d’une SCI

Étape 1 : prendre la décision de modification

Chaque modification des statuts doit être initiée par l’organe compétent qui est le plus souvent l’assemblée générale.

Afin de procéder à la modification des statuts, la décision doit être prise par les associés réunis en assemblée.

Les associés se réunissent en assemblée générale pour décider le changement de gérant.

Pour commencer, les associés se réunissent en assemblée afin de délibérer des points figurant à l’ordre du jour.

Vous devez respecter les règles prévues dans les statuts :

• pour le quorum, c’est-à-dire le nombre d’associés minimum pour que la délibération puisse avoir lieu ;
• pour le nombre de voix nécessaires, qu’il s’agisse d’une majorité simple, d’une majorité qualifiée ou de l’unanimité.

La décision des associés doit être adoptée selon les règles de majorité prévues par la loi ou par les statuts.

Les statuts peuvent organiser librement les prises de décisions, à quelques exceptions près.

Les règles de prise de décision doivent donc être vérifiées avant toute convocation et avant tout vote.

Étape 2 : rédiger le procès-verbal de décision

Une fois la décision prise par le gérant ou la gérante ou votée par l’AG, il faut rédiger un procès-verbal de décision en SCI.

Cette tâche incombe au gérant, à la gérante ou à un rédacteur ou rédactrice désigné pour l’occasion : juriste ou secrétaire de séance.

Dans les sociétés pluripersonnelles, les décisions modifiant les statuts doivent être constatées dans un procès-verbal d’assemblée générale.

Le procès-verbal doit comporter les informations suivantes :

• la date et le lieu de réunion ;
• les modalités de convocation ;
• l’ordre du jour ;
• l’identité du président de séance ;
• la liste des associés présents ou représentés avec l’indication du nombre de parts sociales détenues par chacun ;
• les documents et rapports soumis à l’assemblée ;
• le résumé des débats ;
• le texte des résolutions mises aux voix ;
• le résultat détaillé des votes ;
• la mention des articles des statuts concernés par la modification et l’indication de leur nouvelle rédaction.

Le procès-verbal de décision reprend également les éléments suivants :

• l’ensemble des informations légales de la SCI, notamment la raison sociale, le capital, le siège social et la ville du RCS ;
• les noms et prénoms des associés ainsi que leur nombre de parts sociales respectif ;
• la date de convocation de l’AG ;
• la mention des documents soumis aux associés lors de l’AG ;
• le résumé des débats ;
• la ou les résolutions soumises au vote des associés et le résultat de chaque vote.

Une fois rédigé, le procès-verbal est signé par le ou la gérant·e puis conservé dans un registre dédié.

À conserver : un exemplaire du PV de prise de décision pour transmission ultérieure au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Étape 3 : mettre à jour les statuts de la SCI

Il est temps de mettre à jour les statuts de la SCI suivant la décision de modification actée par le ou la gérant·e ou lors de l’AG.

Il convient ensuite de mettre à jour les statuts en remplaçant les anciennes mentions par celles résultant de la décision des associés.

Pour cela, vous devez ouvrir la version informatique des statuts tels qu’ils ont été envoyés au greffe, et rectifier l’ensemble des informations devenues obsolètes.

Une fois les statuts modifiés, vous devez les imprimer, les dater, les signer et y inscrire la mention « document certifié conforme à l’original ».

Par exemple, si la modification concerne la dénomination sociale, vous devez :

• modifier l’article relatif à la dénomination sociale : la société a pour dénomination sociale [indiquer le nom] ;
• rectifier la dénomination à chaque fois qu’elle apparaît sur le document.

Si les associés décident de changer l’adresse du siège social, la clause qui indiquait auparavant l’ancienne adresse sera modifiée pour faire apparaître la nouvelle.

Si les associés décident de changer l’objet social, la clause qui décrivait initialement l’activité sera mise à jour pour refléter le nouvel objet social.

À conserver : un exemplaire des statuts modifiés pour transmission ultérieure au RCS.

Étape 4 : publier une annonce légale

La publication d’une annonce légale est une formalité légale obligatoire en cas de modification de statuts.

Elle a pour objectif d’avertir les tiers et de leur signaler qu’un changement important affecte une société.

Dans le mois suivant la signature du procès-verbal de décision de modification, vous devez faire publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales (JAL).

La diffusion de l’avis doit intervenir dans un délai d’un mois à compter de la modification.

Le support choisi doit couvrir le département du siège social de la SCI.

En cas de transfert de siège dans le même département, la publication d’une annonce légale sur un support habilité dans ce ressort suffira.

L’annonce légale ne devra comporter ni erreur ni omission, sous peine de se révéler inopposable aux tiers.

L’avis doit reprendre les informations suivantes :

• la dénomination sociale de la société ;
• la forme juridique, SCI ;
• le montant du capital social ;
• l’objet social ;
• l’adresse du siège social ;
• le lieu et le numéro d’immatriculation au RCS ;
• l’organe ayant pris la décision de modification ;
• la date du procès-verbal de décision et la date de prise d’effet de la décision, si elles sont différentes ;
• le numéro d’article des statuts modifiés ;
• les modifications effectuées.

À conserver : l’attestation de parution de l’avis de modification fournie par le JAL pour transmission ultérieure au RCS.

Notons que toutes les modifications ne sont pas soumises au même formalisme.

Par exemple, la modification du nombre de gérants n’a pas à faire l’objet d’une annonce légale obligatoire.

Étape 5 : déposer le dossier au guichet unique

La dernière formalité à effectuer consiste à demander une modification des informations au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Pour cela, le gérant de la SCI doit constituer un dossier et le déposer en ligne, sur le site du guichet unique (procedures.inpi.fr).

Dans un délai d’un mois suivant l’établissement du PV de décision, vous devrez déposer un dossier sur le site du Guichet unique, onglet « déposer sa formalité de modification ou de cessation d’entreprise ».

Le dossier à faire remplir en ligne doit obligatoirement contenir les pièces suivantes :

• le formulaire de modification en ligne, ancien M2 ;
• un exemplaire du procès-verbal de décision ;
• un exemplaire des statuts modifiés ;
• l’attestation de parution fournie par le JAL ;
• le règlement relatif aux frais de formalités.

Des pièces justificatives supplémentaires sont demandées pour certaines modifications statutaires de SCI, notamment en cas de changement de dirigeant ou de transfert de siège social.

Une fois l’ensemble du dossier réceptionné, l’INPI le transfère au greffe du tribunal de commerce qui se charge de réaliser une inscription modificative au RCS et au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC).

Le dossier est ensuite transmis au greffe du tribunal de commerce, qui vérifie les éléments.

D’autres pièces justificatives peuvent être demandées selon le type de modification apportée aux statuts.

La liste ci-dessus n’est donc pas exhaustive.

Pièces complémentaires selon la modification

Transfert du siège social

Le siège social d’une société civile immobilière (SCI) est le domicile juridique d’une entreprise et il peut être transféré à tout moment.

Dans le mois qui suit la décision de transfert, un dossier de modification doit être déposé sur le guichet unique.

Le dossier doit contenir les pièces précédemment citées ainsi qu’un justificatif concernant la jouissance des nouveaux locaux, par exemple un bail commercial, une mise à disposition de locaux ou un contrat de domiciliation.

Changement de gérant

La gérance d’une société civile immobilière peut être tenue par un gérant, appelé gérant unique, ou plusieurs gérants, ce que l’on appelle la cogérance.

Le gérant peut faire partie des associés ou non.

Le gérant de la SCI a un double rôle : il est le représentant légal de la société et il a le pouvoir d’engager la société à l’égard des tiers.

La loi n’impose pas de nombre maximum de gérants.

Ce dernier peut être une personne physique majeure de nationalité française ou étrangère ou une personne morale.

Concernant le gérant personne physique, il n’y a pas de limite d’âge imposée par la loi.

Les associés se réunissent en assemblée générale pour décider le changement de gérant.

Dans le mois qui suit la décision, un dossier contenant les pièces précédemment citées est déposé sur le guichet unique.

Pour un gérant personne physique, il faut joindre la copie recto verso de la pièce d’identité en cours de validité de chaque nouveau gérant.

Si ce dernier est de nationalité étrangère et réside en France, il faut joindre la copie de son titre de séjour en cours de validité.

Changement de dénomination sociale

Il est possible de se rapprocher de l’Institut national de la propriété industrielle (INPI) afin de vérifier la disponibilité d’une dénomination sociale avant de l’utiliser.

Les SCI à capital variable bénéficient sur ce point d’une certaine souplesse.

Lorsque la modification concerne la dénomination sociale, l’article relatif à la dénomination doit être modifié et la nouvelle dénomination doit être rectifiée à chaque fois qu’elle apparaît dans les statuts.

Modification du capital social

Les associés de la SCI doivent parfois procéder à l’enregistrement au service des impôts des entreprises (SIE) d’un exemplaire original du procès-verbal d’assemblée générale approuvant la modification du capital social.

La réduction et l’augmentation de capital nécessitent la modification des statuts de la SCI.

Combien coûte une modification des statuts d’une SCI ?

Modifier les statuts de sa société n’est pas gratuit.

En moyenne, vous devrez débourser entre 300 € et 450 €.

Les frais dépendent notamment de la nature de la modification effectuée.

Pour une modification des statuts de SCI, le prix de publication d’une annonce légale dans un JAL est forfaitaire.

Il varie en fonction de la nature précise de la modification : changement de dirigeant, transfert de siège social, modification du capital social.

En 2026, dans tous les départements, sauf La Réunion et Mayotte, le prix va de 109 euros HT à 199 euros HT.

Si les associés de la SCI ont adopté plusieurs modifications, comme un changement de gérant et un transfert de siège social, le prix de l’annonce légale est calculé en fonction de la longueur du texte.

L’arrêté ministériel publié chaque année fin décembre en donne le tarif.

Le prix de l’annonce légale peut varier selon la modification des statuts effectuée, notamment en cas de changement de l’objet social ou d’augmentation du capital.

Points de vigilance avant le dépôt

Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés à part, dont la structure juridique peut être particulièrement souple.

Cette souplesse implique une contrepartie : les statuts de la SCI sont particulièrement importants en ce qu’ils définissent largement la gouvernance de la société et les modalités de son développement.

La question des prérogatives et de la prise de décision est donc absolument cruciale dans la rédaction initiale des statuts de la société civile immobilière, puisqu’elle déterminera la facilité ou au contraire la contrainte qui régira les modifications futures de ce texte fondamental.

Les statuts revêtent, pour l’entreprise, la même importance qu’une Constitution pour un pays.

Il faut aussi garder à l’esprit que les statuts traitent généralement d’éléments fondamentaux pour l’entreprise et qu’il convient donc de modifier leur équilibre avec parcimonie et prudence.

La modification des statuts change parfois largement l’équilibre des responsabilités dans la gouvernance de la SCI.

Le nombre et l’identité des associés peuvent d’ailleurs changer au gré des cessions de parts sociales.

Il n’est pas envisageable, par exemple, de modifier trop fréquemment l’équilibre des responsabilités dans la SCI ni la liste des associés, sauf à ce que la société connaisse une situation de très forte instabilité ou de déséquilibre.

Une SCI est une société civile immobilière.

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société civile qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier bien distinct de celui des associés.

Pour créer une SCI, il faut être au moins deux associés et constituer un capital social d’un euro minimum.

SCI construction, SCI gestion/location, SCI familiale et SCI à capital variable sont des formes de SCI qui peuvent répondre à des objectifs différents.

La SCI à capital variable offre une dispense d’inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) lors des changements de capital.

Les démarches administratives sont les mêmes quelle que soit la formalité effectuée.

Chaque modification requiert une décision des associés lors d’une assemblée générale extraordinaire, la publication d’une annonce légale, et le dépôt d’un dossier de modification auprès du guichet unique.

La procédure à suivre pour modifier les statuts d’une SCI est la même que celle prévue pour les sociétés civiles.

Une fois la décision de modification des statuts prise en bonne et due forme, le gérant de la SCI doit effectuer des formalités juridiques.

Il lui appartient, tout d’abord, d’établir un procès-verbal d’assemblée générale, puis de procéder à la rectification des statuts.

La dernière formalité à effectuer consiste à demander une modification des informations au registre du commerce et des sociétés (RCS).

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